2025년 서울시 지구단위계획 용적률 그 후 1년 . .

2024년 서울시는 지구단위계획 개편을 발표하며, 용적률 체계를 개편하고 민간개발을 활성화하는 정책을 추진했습니다.
낙후된 지역 개발 촉진, 주택 공급 확대, 민간 투자 유도가 핵심 목표이며, 용적률 상향 조정, 지구단위계획 절차 간소화, 고밀도 개발 허용이 주요 변화입니다.

지구단위계획 용적률 상향 발표 후 1년이 지난 2025년, 실제로 어떤 변화가 나타났을까요?
이번 글에서는 서울시 지구단위계획 개편 이후 1년간의 주요 변화, 성과, 문제점, 향후 전망을 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

1. 2024년 서울시 지구단위계획 개편 주요 내용 

1.1 지구단위계획 개편 핵심 내용

• 서울시는 2024년 ‘서울 2040 도시기본계획’을 바탕으로 지구단위계획을 개편
• 주거지, 상업지, 업무지구 등의 용적률 상향 조정
• 재개발·재건축을 쉽게 만들기 위해 행정 절차 간소화

1.2  주요 개편 사항

• 용적률 상향 조정: 기존 250~300% → 최대 500% 이상 허용
• 지구단위계획 심의 간소화: 민간 사업자가 개발을 쉽게 진행할 수 있도록 행정 절차 단축
• 복합 개발 및 상업지역 활성화: 업무·상업·주거 복합 개발 허용

2. 서울시 지구단위계획 2025년 현황 분석

2.1 주택 공급 확대 

• 성과 : 역세권 중심으로 신축 아파트 공급 증가
• 한계 : 재건축 조합 설립 속도가 여전히 지연되고 있음
• 사례 : 강남구 삼성동 – 상업·주거 복합 개발이 활발해짐

2.2 민간 개발 활성화 

• 성과 : 일부 지역에서 민간 건설사 주도의 대규모 개발 사업 착수
• 문제점 : 대형 건설사 중심 개발 진행 → 중소 디벨로퍼 참여 어려움
• 사례 : 마포구 합정동 – 역세권 개발 진행, 신규 오피스 공급 증가

2.3 부동산 시장 영향 

• 성과 : 서울 도심 지역 부동산 가격 상승 VS 시장 안정화 
• 문제점 : 고밀도 개발 허용 지역에서 투기 심리 증가
• 사례 : 영등포구 당산동 – 역세권 고밀 개발 이후 아파트 매매가 15% 상승

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3. 서울시 용적률 개편 이후 과제 및 전망

3.1 개발 지역 간 형평성 문제 해결 필요

• 강남·강북 개발 격차가 여전함
• 외곽 지역 개발 속도가 여전히 느림

3. 2 교통·기반시설 확충 필요

• 고밀도 개발 지역에서 대중교통 혼잡 증가
• 공원·학교·의료시설 등 생활 인프라 부족 문제 발생

3.3 주거 안정 대책 보완 필요

• 공공주택 공급 부족
• 고분양가 문제로 인해 실수요자 부담 증가

4. 서울시 지구단위계획 개편 1년 후, 성공과 한계 

✔ 주택 공급 확대 및 민간 개발 활성화 성과 있음

✔ 용적률 상향으로 인한 개발 가속화

✔ 고밀도 개발에 따른 부작용 (교통·주거 환경 문제) 발생

 

부동산 투자자라면 용적률 상향 적용 지역에서 개발 속도 체크하고 공급 부족 지역에서 부동산 가치 상승 가능성 분석해야 

현명한 투자가 가능합니다. 

부동산 개발업자의 경우 서울시 추가 규제 변화 주시하고 대형 프로젝트 중심으로 개발 전략 수립해야 할 것입니다. 

실수요자의 경우  주거 안정 대책 포함된 지역에 관심 및 신축 분양 시장 동향을 지속 체크해야 추후 지가 상승 및 매매에도 긍정적 변화를 가질 수 있습니다. 

서울시의 지구단위계획 개편 이후 1년이 지났지만, 여전히 해결해야 할 과제가 남아 있으며, 지가 상승으로 인한  강남·서초·송파·용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역 지정에도 대비해야 할 것입니다.