6월 28일 시행된 부동산 대출 규제는 주담대 6억 원 한도 제한(수도권 기준), 다주택자 주담대 전면 금지, 대출 시 6개월 내 실거주(전입) 의무 부과 등 더욱 강력해진 내용으로 투기 수요 차단과 실수요자 보호를 목적으로 국내 거주 내국인에게 강하게 적용되고 있답니다. 하지만 자유로운 외국인 부동산 매입, 투자자들은 상당 부분에서 이러한 규제에서 제외되고 있어 형평성 논란이 커지고 있습니다.
🏙️ 자유로운 외국인 부동산 매입, 규제 사각지대?
반면, 외국인은 해외 금융기관에서 대출을 받아 부동산을 구매할 경우, 한국의 주택담보대출 규제를 피할 수 있으며, 실거주 의무나 다주택자 중과세도 제대로 적용되지 않고 있어 자금력이 부족한 실수요 내국인은 내 집 마련이 점점 어려워지고, 외국인 자본이 규제의 사각지대를 파고들며 역차별 논란이 커지고 있습니다.
👉 내국인과 외국인, 적용 규제 차이
| 구분 | 내국인 | 외국인 |
| 주담대 한도 | 6억 원 제한적(수도권) | 적용 안 됨 (해외 대출 가능) |
| 다주택자 대출 | 전면 금지 | 제한 없음 |
| 실거주 의무 | 6개월 내 전입 필수 | 사실상 적용 불가 |
| 자금조달계획서 | 필수 제출 및 검증 | 해외 송금 자금 추적 어려움 |
| 다주택 중과세 | 가족관계 및 주택 수 확인 통해 적용 | 확인 및 적용 어려움 |
🚫 외국인에게 부동산 규제가 적용되지 않는 이유
💸 1. 해외 금융기관 대출은 규제 대상 아님
🏘️ 2. 가족관계 및 다주택 여부 파악의 어려움
🏦 실제 주택 매입 동향
- 2025년 5월까지 외국인 집합건물 매입자: 5,316명
- 수도권 비중: 73% (서울 13%, 경기 44%, 인천 15%)
- 외국인 주택 매수 증가 추세는 강남, 용산 등 고가 지역에 집중
- 외국인은 비교적 규제에서 자유롭기 때문에 수도권 중심으로 주택 보유를 늘리는 반사이익을 보고 있음
🔐 정책 보완이 필요한 이유
내국인만 규제를 강화하면 실수요자 보호보다 오히려 자금 여력 있는 외국인에게 유리한 구조가 만들어질 수 있으며, 이로 인해 자산 양극화 및 내수 시장의 불균형이 심화될 수 있어요. 정부는 외국인 부동산 거래에 대한 실태 조사를 예고했으나, 여전히 실효성이 부족하다는 지적이 있습니다.
- 외국인 부동산 실명제 도입 및 거래 내역 공개 : 거래 시 국적·주택 보유 현황 의무 등록
- 해외 자금 출처 검증 절차 강화 : 일정 금액 이상 거래 시, 세무당국 사전 신고 및 자금 유래서 제출 의무화
- 외국인도 실거주 의무 확대 검토 : 일정 조건 하에 내국인과 동일한 거주 의무 부과
- 외국인 다주택 여부 확인 위한 국제 협력 체계 필요 : 가족관계 및 해외 주택 보유 내역 등을 정보 공유 협약 체결 통해 확보
- 입법 공백 최소화를 위한 조속한 법안 통과 : 외국인 부동산 취득 관련 법안들이 국회에서 계류 중이므로, 조속한 통과 필요
한국 정부의 부동산 대출 규제는 내국인에게는 엄격하게 적용되지만, 해외 자금을 활용한 외국인에게는 사실상 '무풍지대'입니다.
이는 명백한 역차별 논란으로 이어지며, 특히 수도권 중심의 외국인 주택 매입 급증이 우려되고 있습니다.
따라서 단순한 사후 점검이 아닌, 자금 유래 검증, 다주택 파악 체계, 실거주 의무 확대 등 실질적이고 전방위적인 규제 개선의 실효성 있는 제도 정비가 시급합니다.
“같은 집을 사더라도, 국적에 따라 조건이 다르다면 공정한 시장이라 할 수 없습니다.”
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