오피스텔로 쏠리는 수요, 6억 초과 주담대 금지의 풍선효과일까?

오피스텔로 쏠리는 수요, 6억 초과 주담대 금지의 풍선효과일까? 2025년 6월 27일부터 시행된 정부의 고강도 대출 규제, 일명 ‘6·27 대책’이 부동산 시장에 적지 않은 파장을 주고 있습니다. 핵심은 단 하나, 수도권과 규제지역에서 6억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지된다는 점!!

 

소득이나 주택 가격과 관계없이 일괄적으로 ‘6억’이라는 상한선을 그어버리자, 매수 심리가 위축되며 거래 절벽이 시작되었습니다. 그러나 한편에선 예상치 못한 ‘풍선효과’가 나타나고 있는데 이는  바로 오피스텔, 빌라 등 비(非)아파트 주거 상품으로 수요가 쏠리고 있는 것입니다.

 

오피스텔로 쏠리는 수요, 6억 초과 주담대 금지의 풍선효과일까?

 

🚨오피스텔로 쏠리는 수요, 왜 오피스텔은 규제에서 빠졌을까?

이번 대책에서 오피스텔은 6억원 대출 상한 규제를 적용받지 않습니다. 주거용 오피스텔도 아파트와 달리 ‘건축법’에 따른 업무시설 혹은 준주택으로 분류되기 때문입니다.

• 아파트: 주택법상 ‘주택’ → 주담대 규제 대상
• 오피스텔: 건축법상 ‘업무시설’ → 주담대 규제 대상 아님

정부는 오피스텔 등 비아파트 주택을 아파트 수요의 대체재로 인정하고 공급 확대를 유도하고 있었는데  빠른 인허가, 높은 사업성 덕분에 공급 측면에서 아파트보다 효율적이기 때문이라 합니다.

🔐 6·27 대책 이후 벌어지는 일들

이미 강남, 목동, 성수동 등의 고가 아파트 밀집 지역에서는 오피스텔 거래가 늘고 있습니다. 대표적으로 도곡동 ‘타워팰리스’ 내 아파트는 6억까지만 대출이 가능하지만, 같은 단지의 고급 오피스텔은 15억 이상 대출도 가능한 상황이라 합니다. 

KB부동산에 따르면 서울 오피스텔 평균 매매가격은 꾸준히 상승 중이며, 거래량 또한 증가세입니다. 특히 대형·신축 오피스텔에 수요가 몰리고 있습니다.

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👉 오피스텔은 왜 주택 수에 포함되지 않을까?

최근 주택 수에 따라 적용되는 각종 부동산 세금 및 규제(취득세 중과, 양도세 중과, 종부세 중과 등)가 강화되면서, 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부에 대한 관심도 커지고 있습니다. 특히 다주택자 규제를 피하기 위한 전략으로 ‘오피스텔 매입’이 주목받는 가운데, 오피스텔이 왜 법적으로 주택 수에 포함되지 않는지를 살펴보는 것이 중요합니다.

📌 1. 법적·제도적 분류 차이

가장 근본적인 이유는 바로 오피스텔의 법적 성격에 있습니다.

• 오피스텔은 주택법상 ‘주택’이 아니라 ‘준주택’ 또는 ‘업무시설’로 분류
• 최초 취득 시점에서는 ‘거주 목적’ 여부가 불분명하기 때문에 주택 수 산정에서 제외
• 즉, 업무용으로 활용하거나 전입신고가 안 된 경우에는 주택으로 보지 않기 때문이에요. 
• 다만, 실제로 거주 중이거나 임대용으로 등록된 경우에는 세법상 주택으로 간주되어 주택 수에 포함될 수 있습니다.

이처럼 오피스텔은 법적, 행정적, 세무적 기준에 따라 주택 여부가 달라지는 ‘이중적 성격’을 가지고 있어 혼란을 일으키는 경우도 많습니다.

📌 2. 정책적 목적: 실수요 보호 및 공급 확대

정부는 오피스텔을 아파트 등 일반 주택과는 다르게 규제함으로써 다음과 같은 정책 효과를 기대하고 있습니다:

• 실수요자 내 집 마련 기회 확대 – 오피스텔은 가격이 비교적 낮고, 소형 평형이 많아 청년·1~2인 가구에게 유리
• 공급 확대 촉진 – 오피스텔은 아파트보다 인허가 및 사업 기간이 짧아 빠른 공급이 가능
• 미분양 해소 유도 – 최근 침체된 부동산 시장에서 소형 신축 오피스텔의 공급·소비를 활성화

실제로 정부는 2023년 이후 일정 요건을 충족하는 오피스텔에 대해 주택 수에서 제외하는 방안을 적용 중입니다. 예를 들어:

• 전용면적 85㎡ 이하
• 전용입구, 욕실·주방 설치 등 주거시설 요건을 충족한 경우
• 2021년 1월 1일 이후 준공된 신축 오피스텔

이처럼 오피스텔에 대해 일률적인 주택 수 산정을 적용하면 오히려 소형 주거용 상품의 공급 위축을 초래할 수 있으므로, 정책적으로는 규제 완화와 유연한 접근이 이루어지고 있는 셈입니다.

📌 3. 주택으로 보는 경우도 있다

중요한 점은, 모든 오피스텔이 무조건 주택 수에서 제외되는 것은 아니라는 것입니다. 아래와 같은 경우에는 세법상 주택 수에 포함될 수 있습니다:

• 임대사업자로 등록하거나 세입자에게 장기 임대한 경우
• 본인이 거주 중이며 전입신고까지 완료된 경우
• 양도세 신고 시 ‘주택 수’로 세무서에서 판단하는 경우

즉, 사용 실태와 세무 상황에 따라 과세 기준이 달라질 수 있기 때문에, 사전에 전문가와 상담하거나 행정기관에 확인하는 것이 중요합니다.

 

오피스텔이 주택 수에 포함되지 않는 이유는 단순한 법적 분류 차이뿐만 아니라, 정책적 목적도 크게 작용하고 있습니다.

• 법적으로는 업무시설 또는 준주택이므로 최초 취득 시점에서는 주택으로 분류되지 않음
• 정책적으로는 청년층과 실수요자의 주거 부담 완화 및 공급 확대를 위해 규제에서 일부 제외
• 단, 실제 주거로 사용하거나 임대 목적이라면 세법상 주택으로 분류되어 규제 대상이 될 수 있음

따라서 오피스텔 매입을 고려 중인 분이라면, 취득 목적과 사용 형태에 따라 주택 수 포함 여부가 달라진다는 점을 반드시 이해하고 접근해야 합니다.

💥 오피스텔 시장, 단기적 활황 가능성

현재 오피스텔은 다음과 같은 이유로 주택 구매자 및 투자자에게 매력적인 대안으로 떠오르고 있습니다:

• 6억 초과 대출 가능: 담보가치의 50~70%까지 대출 가능
• 규제 회피 수단: 아파트에 적용되는 각종 주담대 규제 대상 아님
• 빠른 공급: 아파트보다 인허가 및 사업 속도가 빠름
• 투자 상품화: 수익형 주거 상품으로서의 인지도 증가

❗️하지만… 완전한 무풍지대는 아니다.

오피스텔도 대출 시 다음과 같은 유의사항이 존재합니다. 

• DSR 규제 적용: 총부채원리금상환비율로 개인 소득 대비 대출 상환 능력 평가
• 높은 금리: 비주택 담보대출로 분류되기 때문에 일반 아파트보다 금리가 높음
• 임대사업 제한: 일부 지역은 오피스텔 임대사업 제한 조건 존재

따라서 매수 시 주택 용도로 사용 가능한 전용면적 85㎡ 이하, 바닥난방 가능, 주방 및 욕실 완비된 준주택 여부를 반드시 확인해야 하며, 대출 조건도 금융기관별로 다르므로 꼼꼼한 비교가 필요합니다.

⚠ 정책의 딜레마: 풍선효과는 언제나 존재

정부의 규제는 아파트라는 하나의 카테고리를 조준하지만, 시장은 유연하게 반응합니다. 이번 대책은 분명 아파트 시장의 투기 수요를 억제하는 효과가 있지만, 동시에 상대적으로 덜 규제된 상품으로 자금이 이동하게 만듭니다.

이제 오피스텔과 빌라가 ‘풍선효과의 수혜자’가 된 셈입니다. 그러나 정책이 추가적으로 오피스텔로 확대될 가능성도 있기 때문에, 과열 국면에서는 규제 전환 가능성도 배제할 수 없습니다.

🏠 오피스텔 시장, 이제는 주거 대안인가?

정부의 강력한 대출 규제가 오히려 오피스텔 시장에 활기를 불어넣는 계기가 되고 있습니다. 고급 오피스텔, 주거용 오피스텔에 대한 수요는 단기적으로 더욱 증가할 것으로 보이며, 투자자와 실수요자 모두의 관심이 높아질 것으로 예상됩니다.

 

하지만 이 역시도 정책의 흐름에 따라 일시적 현상에 그칠 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 오피스텔을 주거 목적이나 투자 대상으로 고려 중이라면, 대출 가능 금액, 금리, 세금, 실거주 조건 등을 철저히 분석한 후 신중히 결정하는 것이 필요합니다.