일괄경매 vs 개별경매, 집 값 상승 시 확실한 전략!!

부동산 경매에서 여러 개의 부동산이 동시에 경매 대상이 될 경우, "일괄경매" 또는 "개별경매"로 나뉘게 됩니다. 

보통 경매를 진행하는 이유는 채무자가 빚을 갚지 못할 때 채권·채무 관계의 강제 조정, 경매를 통해 부동산을 팔아 대금 변제를 위한 채무 변제 목적, 등기부에 여러 권리가 얽혀 있을 경우에는 거래가 어렵기에 법적으로 후순위 권리를 말소하고 매각대금을 우선순위에 따라 배분해 권리관계를 정리하거나, 투자자에게는 일반 매매보다 낮은 가격에 부동산을 매수할 수 있는 기회를 제공하는 것이 있답니다.  경매의  두 방식인 일괄경매나 개별경매의 경우에는 낙찰 구조, 투자 전략, 리스크 측면에서 큰 차이가 있답니다. 

 

일괄경매 vs 개별경매, 집 값 상승 시 확실한 전략!!

 

 

⚖️ 일괄경매 vs 개별경매 

✅ 일괄경매란?

일괄경매는 여러 개의 부동산을 묶어서 한 번에 경매로 진행하는 방식으로 한 명의 낙찰자가 모두 취득하게 되며, 물리적·기능적으로 연결된 자산(예: 토지+건물, 상가 여러 호실 등)을 하나의 세트로 매각합니다. 이는 부동산을 나눠 팔 때 가치가 크게 떨어질 우려가 있거나 실질적으로 일체성을 가질 때 법원 재량으로 진행하게 되는 것을 말합니다. 

• 🔗 자산 간 연계성이 클 때 활용
• 💰 자금력이 있는 투자자 또는 법인에 적합
• 📈 재개발·재건축 목적의 일괄 매입 전략 가능

✅ 개별경매란?

개별경매는 여러 개의 부동산을 각각 나누어 별도 경매로 진행하는 방식으로 각 부동산이 독립적으로 사용 가능하거나 소유자가 다를 때 적용됩니다. 소액으로 입찰할 수 있지만 모든 물건이 낙찰되고 대금이 완납되어야 배당이 시작되므로 일부만 낙찰될 경우 배당 및 명도 절차가 지연될 수 있어요. 

• 💼 소액 투자자도 진입 가능
• 🏠 부동산별 수익·활용 전략 다르게 설계 가능
• 📉 리스크 분산에 유리

📊 일괄경매 vs 개별경매 비교표

항목	일괄경매	개별경매
정의	여러 부동산을 한 번에 묶어서 매각	각각의 부동산을 개별로 매각
적용 원칙	예외적으로 법원 판단에 따라 진행	민사집행법상 원칙적인 방식
입찰자	1명 (전체 낙찰)	다수 입찰자 참여 가능
자산 규모	규모 크고 고가 자산에 적합	소형·중저가 부동산에 적합
절차	모든 부동산을 하나의 물건으로 묶어 입찰	각 부동산에 별도 물건번호 부여, 개별 입찰
장점	한 번에 소유권 취득, 분할 시 가치 하락 방지, 활용 가치 극대화, 재개발 용이	소액 투자 가능, 입찰 접근성 높음, 낙찰 기회 많음, 투자금 분산 가능
단점	자금 부담 큼, 입찰자 수 제한, 투자자 한정, 유찰 시 전체 재입찰	전부 낙찰 전까지 배당 지연, 명도 지연 위험, 통합 관리 어려움, 조각화 위험

 

💠 경매 진행 순서

①  경매 입찰 실시 

법원에서 정한 날짜에 입찰이 진행 

②  결과에 다른 절차 

A. 낙찰된 경우 

1. 매각허가 결정: 입찰 최고가를 제시한 1인이 낙찰자로 선정되고, 법원은 매각허가 결정을 내립니다. 

2. 매각허가 결정 확정: 이의신청 기간(약 1주일)이 지나면 매각허가 결정이 확정 

3. 잔금 납부: 낙찰자는 법원이 정한 기한(통상 30~45일)내에 잔금을 납부해야 합니다.

4. 소유권 이전: 잔금 납부후 소유권 이전 등기를 신청할 수 있고, 이후 명도(점유자 퇴거) 절차를 진행 

 

B. 유찰된 경우 

1. 재경매 일정 공고: 입찰자가 없거나 무효일 경우 유찰로 처리되고, 약 1개월 후 재경매 일정이 공고 

2. 최저가 인하: 다음 경매에서는 최저입찰가가 통상 20~30% 인하되어 다시 경매가 진행

3. 반복 진행: 낙찰될 때까지 위 과정이 반복되며 유찰 횟수에는 법적으로 제한이 없으며, 채권자가 배당받을 금액이 남아 있는 한 계속 진행됩니다. 

상황	절차
낙찰	매각허가 결정 => 확정=> 잔금 납부=> 소유권 이전 및 명도
유찰	재경매 일정 공고 => 최저가 인하 =>재입찰 진행(반복)

 

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🧠 실제 투자 상황에 맞는 선택은?

상황	추천 방식	이유
통합 개발, 건물 전체 인수	일괄경매	자산 가치 극대화 가능
초보 투자, 소액 투자	개별경매	낙찰 접근성 높음
임대 수익 목적	개별경매	호실별 전략 수립 가능
자금 여유 있고 구조적 가치 높음	일괄경매	전체 소유로 자산 효율성↑

✅ 마무리 

일괄경매는 자금 여력이 있는 투자자가 자산 전체를 효율적으로 활용하려는 목적에 적합합니다.
반면, 개별경매는 접근성이 높아 다양한 투자자에게 열려 있으며, 리스크를 나눠가질 수 있다는 장점이 있습니다.

👉 결국, 어떤 방식이 유리한지는 본인의 투자 목적과 자금력, 활용 전략에 따라 달라지며, 두 방식을 잘 이해하고 적절히 선택하는 것이 부동산 경매의 핵심 전략입니다.