서울 아파트 매매, 절반은 현금 거래?…주담대 규제의 역설

이재명 정부 첫 6·27 부동산 정책은 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억 원으로 제한하고, 주담대를 받으면 6개월 내 실거주(전입) 의무를 부과하는 정책은 투기 수요 억제에 긍정적인 효과를 기대할 수 있어요. 수도권·규제지역에 1주택자가 대출을 받아 추가 주택을 매수한 경우 6개월 내 기존 주택을 처분해야 하며 조건을 지키지 못한다면 관련 대출은 회수되고 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없어요.

 

6.28일 전에 시행되는 이번 부동산 정책은 27일까지 주택매매나 임대차 계약을 체결하고 계약금을 납부 시 종전 규제를 따르게 됩니다.   

 

서울 아파트 매매, 절반은 현금 거래?…주담대 규제의 역설

 

🔐 6·27 부동산 정책

금일부터 시행되는 부동산 정책은 주택의 가격이나 차주의 소득과 무관하게 최대 6억원으로 일괄 제한되는 것이 이번이 처음이라 서울 아파트 평균 매매가격이 11억~13억 수준이기에 실수요자나 고가주택 구입 수요에 큰 영향이 예상되기도 합니다. 또한 수도권 및 규제지역에서 생애최초 주담대 LTV도 기존 80%에서 70%로 하향 조정됩니다. (지방의 경우 80% 유지) 

⚠️ 주담대 6억 원 한도 및 실거주 전입 의무, 주요 문제점!!

1. 실수요자의 내 집 마련 부담 증가

• 서울과 수도권의 평균 아파트 가격이 11~13억 원 수준임에도 대출한도가 6억 원으로 제한되어 실수요자의 자금 조달 부담이 커짐
• 중산층, 청년, 신혼부부 등 자금력이 부족한 계층의 선택지 축소

2. 관망세 심화 및 거래 정체

• 규제 강화로 매수자와 투자자 모두 관망세로 전환
• 거래량 감소 → 시장 활력 저하 → 가격 왜곡 우려

3. 임대차 시장 불안정

• 갭투자 차단 → 전세 매물 공급 위축
• 전세가격 상승 및 임대차 시장의 양극화 가능성

4. 실거주 입증 부담 및 전입 의무의 불편

• 전입하지 않으면 대출 즉시 회수, 향후 3년간 주택 관련 대출 제한
• 실제 거주하지 않는 '형식적 전입' 우려 존재

5. 1주택자의 주택 교체 어려움

• 신규 주택 구입 후 기존 주택을 6개월 이내 처분 조건
• 기존 주택 매각 지연 → 이중 부담 및 리스크 발생

6. 정책 대출 축소의 부작용

• 디딤돌, 버팀목 대출 한도 축소로 서민·청년층 주거 사다리 약화

🧠 전입 의무의 실효성 논란

전입 의무가 실질적인 실거주로 이어지지 않고, 형식적 전입만 하는 편법 사례가 늘어날 가능성도 있어 이는 제도의 실효성에 의문을 남기고 있습니다.

💵 서울 아파트 매매, 절반은 현금 거래?…주담대 규제의 역설

2025년 1~4월 사이, 서울 주요 지역에서 대출 없이 아파트를 매수한 거래 비율이 놀라울 정도로 높다는 분석이 나왔는데, KBS의 등기부등본 분석에 따르면, 일부 지역에서는 절반 이상이 ‘현금 거래’로 이루어진 것으로 나타났습니다.

📊 지역별 현금 거래 비율

• 마포구: 전체 거래의 약 50%가 대출 없이 이루어짐 (약 40건 중 20건)
• 노원구 상계주공 7단지: 30건 중 18건, 즉 60%가 현금 거래
• 강남구: 대출 포함 거래가 많지만, 주택 가격 대비 대출 비중은 낮은 편

평균적으로 서울 아파트 매매에서 40~50% 이상이 '현금 거래'로 추정되며 특히, 투자 목적이나 갭투자 성격의 매수자들은 자금 여력이 충분하여 대출 없이 매입하는 비율이 높다고 합니다. 

🏦 주담대의 정책적 역할과 현실의 괴리

주택담보대출(주담대)은 본래 실수요자의 주택 구매를 돕기 위한 수단이지만 대출 규제가 강화되면서, 역설적으로 현금 부자에게만 유리한 시장 구조가 형성되고 있습니다.

📌 현실 속 문제점

• 대출 한도 제한으로 실수요자 부담 증가 — 자금력이 부족한 청년·신혼부부는 대출 한도 내에서만 집을 선택해야 함
• 규제 강화로 거래 감소 — 대출을 못 받는 실수요자는 매수를 포기하고, 관망세 확산
• 현금 부자의 시장 지배력 강화 — 대출 없이 매수 가능한 계층은 오히려 시장에서 더 우위

현재 서울 아파트 시장은 대출을 못 받는 실수요자에게는 불리하고, 자금력이 풍부한 이들에게는 유리한 구조로 바뀌고 있습니다. 주담대 규제는 투기 억제라는 정책 목표에는 부합하지만, 결과적으로 ‘현금 부자’에게 더 많은 기회를 제공하는 역설을 낳고 있습니다.

 

🏠 주담대 6억 원 한도와 현실의 괴리, 어떻게 해결할까?

수도권 주택담보대출(주담대) 한도가 일률적으로 6억 원으로 제한되면서 서울을 중심으로 한 고가 아파트 시장에선 자금 부족 현상이 나타날 수 있습니다. 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하면서도 시장 안정화 효과를 유지하려면 보다 정교한 해법이 필요하고 또한 현금 부자의 경우 다주택 보유에 관한 더욱 강력한 규제가 필요할 것으로 보입니다. 

1️⃣ 지역별·주택가격별 차별화된 한도 적용

현재의 6억 원 일률 한도는 지역별 주택가격 차이를 반영하지 못하고 있습니다. 예를 들어,

• 강남 3구처럼 고가 아파트 밀집 지역은 기존 규제 유지
• 노도강(노원·도봉·강북), 중저가 지역은 한도 상향 적용

이처럼 지역별 특성에 따라 탄력적으로 한도를 조정하는 것이 필요합니다.

2️⃣ 실수요자 맞춤형 지원 강화

청년, 신혼부부, 무주택자 등 실수요자의 자금 부족 문제를 해결하기 위해 다음과 같은 지원이 필요합니다:

• 정책금리 대출(버팀목, 디딤돌 등) 한도 확대
• 공공 및 민간 임대주택 공급 확대
• 전세자금 대출 지원 강화

단순한 대출 제한이 아니라, 실수요자에게 실질적인 기회 제공이 관건입니다.

3️⃣ 임대차 시장 안정화 조치 병행

갭투자 억제로 전세 매물이 줄어드는 것을 막기 위해 다음 조치가 필요합니다:

• 공공임대·민간임대 공급 확대
• 반전세·월세 제도 개선
• 보증금 보호 장치 강화

4️⃣ 정책 실효성 모니터링 및 유연한 조정

대출 규제의 효과를 정기적으로 평가하고, 필요한 경우 다음과 같은 정책 유연성이 필요합니다:

• 한도 상향 또는 지역별 조정
• 실거주 의무 완화 또는 재조정
• 시장 침체 시 규제 속도 조절

5️⃣ 가계부채 관리와 주거안정의 균형

대출 억제만으로는 주거 안정이라는 목표를 달성하기 어렵기에 가계부채 관리와 주거안정의 균형이 중요합니다.

• 장기적 주택 공급 확대
• 청년층 주거 사다리 정책 확대
• 시장 구조 개선과 금융지원 병행

6️⃣ 현금 부자 다주택 보유에 관한 대책

현금 부자들은 이번 주담대 규제 강화에도 충분한 자금력을 가졌기에 다주택 보유 현상이 오히려 심화될 수 있다는 우려가 있습니다. 

• 다주택자 주담대 전면 금지 및 규제 
• 양도세 (2025년 기준 2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 기본세율+ 30%p)  , 종부세 등 세제 강화 및 중과세
• 임대주택 의무적  등록 및 투명성 강화, 사업자 등록 의무화 
• 자금 출처에 대한 감시 및 보고 의무 강화로 불법 자금 유입 차단  

📌 서울 아파트 거래 중 현금 거래 비중은 평균 40~50% 이상으로 추정되고 주담대 규제가 강화될수록 실수요자는 내 집 마련이 더 어려워지고, 자산가 중심의 시장 재편이 가속화되고 있습니다.

주택시장 규제는 강도보다 방향이 중요하기에 실수요자의 주거권과 시장의 건전한 유동성 모두 고려한 정교한 해법이 필요합니다.