비영리 종교시설(교회)의 임대차 계약 시 유의할 점

교회와 같은 비영리 종교시설이 상가 건물이나 주택을 임차해 사용하는 경우, 법적 보호 사각지대에 놓이는 사례가 많습니다. 본 글에서는 상가건물임대차보호법 적용 여부, 보증금 보호 방법, 권리금 청구 가능성, 세금 문제 등 계약 시 반드시 알아야 할 법률 쟁점을 구체적으로 정리해 보도록 하겠습니다. 

비영리 종교시설(교회)의 임대차 계약 시 유의할 점

⛪ 비영리 종교시설(교회 등)의 임대차 계약 시 유의할 주요 법률 쟁점

1. 상가건물임대차보호법 미적용 문제

상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 자영업자 및 소상공인의 생존권 보장을 위해 도입된 특별법인데 비영리 종교시설은 '영리 목적 사업자'가 아니므로 원칙적으로 보호 대상에서 제외됩니다.

 

사업자등록 대신 고유번호증만 발급받아 활동하는 종교단체가 대부분이라 이 경우 상임법에서 보장하는 다음 권리를 적용받을 수 없습니다.

권리 항목	상세 내용
계약갱신요구권	최대 10년까지 임대차 계약 갱신 요구 가능 (상임법 보호 대상만 해당)
우선변제권	소액보증금 우선 보호 및 확정일자 효력 적용 불가
대항력	임차인 보호 요건 충족 시 제3자에게도 임차권 주장 가능하나, 고유번호증 보유 시 불가
권리금 회수기회	영업 목적이 아닌 종교시설은 권리금 회수권 없음

2. 임차보증금 보호는 어떻게?

임차보증금은 건물주가 폐업하거나 건물을 매각할 때, 반환받지 못할 위험이 있습니다. 그래서 상임법 보호를 받는 영업임차인은 확정일자와 전입신고를 통해 우선변제권을 확보할 수 있지만, 비영리 종교시설은 이 방법을 쓸 수 없습니다.

 

대신 사용할 수 있는 보호 수단은 . . 

• 전세권 설정 및 등기: 임차인의 권리를 등기로 명확히 표시 (하지만 임대인의 동의가 필수)
• 임차권 등기명령 제도: 임대차가 종료되었는데도 임차인이 퇴거하지 않은 경우, 보증금 반환 청구를 위한 등기 가능
• 보증보험 가입: 민간 보증보험을 통해 일정 금액을 보장받는 방식

📌 주의: 위 방법들은 모두 임대인의 협조 또는 계약서 작성 시 합의가 전제되므로, 계약 초기에 철저한 준비가 필요해요.

3. 임대차 계약서 작성 시 반드시 확인할 사항

• 임대 목적 명시: 종교시설 전용, 교육, 선교 등 사용 목적을 계약서에 정확히 기재
• 계약 기간과 갱신 조항: 자동 갱신 여부, 해지 통보 조건, 일방적 해지 시 손해배상 등 기재
• 보증금 반환 조건: 명도일, 시설 원상복구 여부, 감가상각 분담 등 구체화
• 시설 투자 분리 명시: 인테리어, 음향·영상 장비 등 교회가 설치한 유익비 항목은 사전에 목록화
• 영리활동 공간 분리: 일부 공간(카페, 교회 북카페 등)을 수익사업에 사용하는 경우, 별도 임대차계약서 및 사업자등록 필요

4. 권리금·유익비·이사비 청구 가능한가?

비영리 종교시설은 상임법 보호를 받지 않기 때문에 법적으로 권리금이나 유익비, 이전비용을 강제 청구할 수 없습니다.

다만, 실무에서는 다음과 같은 방식으로 합의에 의해 일부 비용을 보전받을 수 있어요. 

• 교회 측이 투자한 시설물에 대해 감가상각을 반영한 인테리어 보상 협상
• 신규 임대처 확보까지의 유예 기간 확보
• 건물주가 자발적으로 제안하는 이사비 일부 지원

⚠️ 그러나 이는 법적으로 보장된 권리가 아니며, 임대인이 거부하면 청구할 수 없습니다.

5. 민법상 보호 수단과 한계

상임법이 적용되지 않는 경우, 임대차 관계는 전적으로 민법 제618조~제654조에 따라 판단됩니다.

민법상 보호 조치는 다음과 같습니다:

• 임차권 등기: 임대차 종료 후 퇴거 지연 시 보증금 반환권 보호
• 손해배상 청구: 임대인의 귀책사유로 계약 해지 시 발생한 손해에 대한 배상 요구 가능
• 부당이득 반환 청구: 임대인이 보증금 전액 반환을 거절할 경우, 법적 조치 가능

하지만 민법은 상임법처럼 우선 보호를 위한 절차가 간편하지 않기 때문에, 실제 구제까지 시간이 오래 걸리고 리스크도 큽니다.

6. 종교용 부동산 취득 시 세금 문제

• 취득세 비과세 대상: 교회 등 종교단체가 종교 목적(예배당, 목양실 등)으로 직접 사용하는 경우
• 취득세 부과 대상: 일부 공간을 임대하거나, 교육시설, 출판사 등으로 사용하는 경우는 비과세 적용 제외

📌 교회가 건물을 매입할 경우, 전체 용도의 100%가 종교 목적이어야 취득세 면제 대상이 됩니다.

📌 최종 요약: 교회 임대차 계약 체크리스트

항목	내용
상임법 적용	❌ 일반적으로 적용 안 됨 (사업자등록 없을 경우)
보증금 보호	❌ 확정일자 불가, 등기 또는 보증보험 활용 필요
계약갱신	❌ 계약갱신요구권 없음 (재계약은 협의에 따름)
권리금/시설비	❌ 법적 청구 불가, ✅ 협의는 가능
이사비 지원	❌ 법적 의무 아님, 실무상 관례로 일부 보전 가능
세금 문제	✅ 종교 목적 사용 시 취득세 면제 / ❌ 일부 수익사업 시 과세

🏢 종교시설과 임대차 계약 시 유의할 주요 법률 사항

종교시설, 특히 교회는 고유한 법적 성격을 갖는 단체로, 일반 사업자나 개인과는 다른 점이 많기에 건물주(임대인)는 임대차계약 체결 전 교회의 법적 성격과 운영 방식, 법률적 책임 범위를 명확히 이해하고 계약서를 작성해야 향후 분쟁을 예방할 수 있어요.

1️⃣ 계약 당사자(주체)의 적법성 확인

교회는 일반적으로 법인 아닌 사단이며, 부동산과 재산은 총유 형태로 보유됩니다. 따라서 교회 대표자 1인이 단독으로 계약을 체결하면 무효 또는 취소될 가능성이 있습니다.

• 대표자의 자격: 목사 또는 장로가 대표자로 서명했더라도, 내부 결의 없이 체결하면 무효될 수 있음
• 정관·규약 확인: 정관에 임대차 계약 체결권이 누구에게 있는지 명시돼 있어야 함
• 교인총회 의결: 중대한 재산 계약은 교인총회의 결의를 요하는 경우가 대부분
• 증빙 확보: 정관 사본, 총회 의사록, 교회 인감증명서 등을 임대차계약서와 함께 첨부

📌 실제 분쟁 사례: 교회 목사가 내부 승인 없이 임대차 계약을 체결하고 퇴거를 거부해, 명도소송에서 계약 무효가 인정된 판례 있음 (대법원 2013다38104).

2️⃣ 상가건물임대차보호법(상임법) 적용 여부 점검

상임법은 자영업자 보호를 위한 법률로, 비영리 종교시설은 원칙적으로 적용 대상이 아님입니다.

• 상임법 적용 대상: 사업자등록을 하고, 공간을 영리 활동에 사용하는 경우
• 교회는 일반적으로 고유번호증만 발급받고, 헌금 수입 기반 운영 → 상임법 적용 제외
• 단, 카페·서점·세미나실 등을 별도 운영하는 경우 → 해당 부분에 대해 상임법 적용 가능성

임대인은 임대차계약서에 임차 목적물의 사용 용도(예: 예배실, 교육실, 카페 등)를 반드시 구분 기재해야 하며, 실제 운영 내용도 확인해야 합니다.

3️⃣ 대항력·우선변제권 관련 사전 조율 필요

• 확정일자+전입신고 방식은 고유번호증 단체에는 효력이 없음
• 교회 측에서 전세권 등기 또는 임차권 등기명령 제도를 요구할 수 있음
• 임대인은 전세권 설정에 부담이 있을 수 있으므로, 사전에 등기 협조 여부를 문서화해야 함

📝 전세권은 등기부등본에 등재되어 부동산 담보권처럼 작동하므로, 추후 명도나 담보설정 시 제약 요인이 될 수 있음.

4️⃣ 계약조건은 구체적이고 엄격하게

• 임대차 기간: 상임법 미적용 시 자동갱신 없음 → 장기 계약 고려
• 차임·보증금: 금액, 인상률, 납부일, 연체시 연체이자 명시
• 해지 및 갱신 조건: 임대인 또는 임차인의 해지 사유, 통보 기한 규정
• 시설 원상복구: 교회가 설치한 강대상, 음향장비, 천장 구조 등 철거 여부 명시
• 보증금 반환 방식: 명도 후 지급, 원상복구 조건 충족 시 등 세부적으로 명시

⚠️ 비영리시설이라도 재정문제, 내부 분쟁 등으로 계약 종료 시 분쟁이 많습니다. 차임·원상복구·보증금 조건은 반드시 상세히 규정하세요.

5️⃣ 명도(퇴거) 분쟁 대비 조항 마련

종교시설은 상징성과 고정 신도 기반 때문에 퇴거에 비협조적인 경우가 많습니다. 따라서 명도 관련 조항은 반드시 계약서에 반영해야 합니다.

• 계약 종료 시 명도 기한 (예: 계약 종료 후 30일 이내)
• 퇴거 지연 시 손해배상금 (일일 지체료 등)
• 계약 해지 사유 명시: 장기 연체, 무단용도변경, 불법전대 등

🛑 실제로 일부 교회는 "성전 철거 불가", "강제 철거는 종교 탄압" 등의 이유로 명도소송이 수년간 지연되는 경우도 존재합니다.

6️⃣ 임차인의 시설 투자 및 철거 관련 규정

교회는 대부분 자체적으로 인테리어, 음향시설, 냉·난방 장비 등을 설치합니다. 그러나 계약 종료 시 이 시설들을 누가 부담할 것인지를 놓고 분쟁이 발생할 수 있습니다.

• 부속물 매수청구권: 임대차 종료 시 임대인이 시설을 매수하도록 요구할 수 있음 → 계약서에 "부속물 매수청구권 포기" 조항 명시 가능
• 원상복구 의무: 시설물 철거, 페인트 원상회복, 냉방기 제거 등을 사전에 항목별로 규정

7️⃣ 임대인의 실무 대응 전략

• 계약서 작성 전 자문: 종교단체 관련 법률에 정통한 변호사 상담 필수
• 교회 내부 결의 절차 확인: 총회 의사록 등으로 법적 정당성 확보
• 계약 체결 시 교회 인감 날인 + 정관 첨부
• 법적 책임 주체를 계약서상에 명확히 표시

📌 요약: 임대인이 반드시 확인할 체크리스트

항목	체크 포인트
계약 주체	교회 대표자의 정당성, 내부 결의 여부 확인
상임법 적용	영리 목적 없는 종교시설은 적용 안됨
보증금 보호	전세권 등기 협의 필요, 확정일자 무의미
계약조건	임대료, 기간, 해지, 복구 의무 등 명시
명도 조항	퇴거 지연 시 손해배상, 강제 명도 가능 조건 기재
시설물 처리	철거, 매수청구권 포기 여부 사전 명시