노후건물 매각 명도 시 교회 임차인 상임법, 권리금 주장한다면?

교회 건물이 임차해 있는 노후화된 건물을 매각 시, 명도 과정에서 교회 임차인 상임법 (상가임대차보호법)을 주장해 10년을 요청하거나 권리금을 주장한다면 줘야 할까요? 

노후건물 매각 명도 시 교회 임차인 상임법, 권리금 주장한다면?

🏛 노후건물 교회 임차인 관련 법적 쟁점 정리

약 40여 년 된 5층 노후건물 부동산 임대업을 하고 있는 임대인은 신축 없이 수익성을 높이기 어려운 상황이며 본 건물 3개 층만 교회 임대 중이에요. 인근에 대규모 아파트 단지와 관공서가 들어오면서 매각 문의가 잦아지고 매수 시 요구 사항으로  매도인의 교회 임차인 명도를 원하고 있습니다.  교회는 약 4년 전 계약서를 작성했는데 상임법 보호가 되나요? 권리금을 주장한다면? 

1️⃣ 상가건물임대차보호법(상임법)이란?

상임법은 소상공인 및 자영업자 등 영리 목적 사업자를 보호하기 위한 법률로 계약갱신요구권(최대10년), 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력, 경·공매 시 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 우선변제권,  권리금 회수권 등을 보장합니다.

 

상임법은 상가건물 임차인의 권리보호와 임대차 관계의 공정한 운영을 목적으로 2002년 제정된 특별법으로 영세상인이나 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 마련되었으며 일정 보증금 이하의 임차인만 보호받을 수 있습니다. 

요건	설명
사업자등록	임차인이 해당 건물 주소지로 사업자등록을 한 경우
영리 목적 사용	상품·서비스 제공 등 수익 창출 목적의 활동

2️⃣ 교회는 상임법의 보호 대상일까?

❌ 일반적으로 보호 대상이 아닙니다.

• 교회는 비영리 단체이며, 종교 활동은 영리 행위가 아님
• 사업자등록을 하지 않는 경우가 대부분
• 계약갱신요구권 등 상임법 보호 대상에서 제외됨

단, 부수적 수익활동이 있는 경우 일부 공간은 적용 가능성이 있습니다.

 

확인 항목	구체적 방법	결과 해석
사업자등록증 보유 여부	교회가 사업자등록증을 발급받았는지 확인	발급받았다면 1차 요건 충족
영리목적 사용 여부	임차공간에서 카페, 독서실 등 영리활동을 실제로 하고 있는지 확인	영리활동이 있다면 2차 요건 충족
임대차계약서 내용	임대차계약서에 '사업자등록번호'기재 및 임대 목적이 영업용인지 확인	영업용 명시 및 사업자등록번호 기재 시
세무서 확인	관할 세무서에 사업자등록 여부 및 용도 문의	세무서에서 사업자등록 사실 확인 가능

사업자등록증과 영리활동 두 조건 모두 충족되었다면 상임법 보호 대상이에요. 그러나 단순 종교 활동만 하고 사업자 등록도 없으며 영리 목적을 행하지 않았다면 보호 대상이 될 수 없습니다. 

3️⃣ 예시: 상임법 적용 가능 vs 불가능

✔ 적용 가능한 사례

• 교회가 1층 카페를 별도로 사업자등록하여 운영하는 경우
• 세미나실 대여, 외부 대상 유료 강좌 운영

❌ 적용 불가능한 사례

• 예배, 기도회, 헌금 중심의 일반 교회
• 사업자등록 없이 종교 목적만 수행

4️⃣ 교회, 권리금 회수 가능할까?

결론: ❌ 대부분의 교회는 권리금 청구권 없음

상임법상 권리금 회수권은 영업시설에 한정되므로, 예배공간은 적용 대상 아님

✔ 권리금 주장 가능한 간접 사례

• 카페, 독서실 등 별도 사업자등록으로 운영된 공간

❌ 권리금 불가능한 일반 사례

• 헌금 운영, 예배 목적만 수행되는 공간
• 신도 이탈은 영업 손실로 보지 않음

5️⃣ 유익비·이전비 요구는 가능할까?

교회 측은 이사비용(이전비), 인테리어 잔존가치(유익비)를 요구할 수 있지만, 법적 청구권은 없음.

⚠️ 실무에서는 일정 금액으로 합의하는 경우도 있으나, 이는 전적으로 협의에 따른 것입니다.

6️⃣ 임대인 대응 전략

• 법적 입장 명확히 고지 - 상임법 보호 대상 아님을 안내
• 협상 여지 확보 - 명도 시점 및 이전비 일부 지원 등
• 문서화 - 명도일, 철거 조건, 보상금 유무 등 합의사항 서면 기재

7️⃣ 최종 요약

항목	교회 임차인의 법적 지위
상임법 적용	❌ 일반적으로 불가
계약갱신요구권	❌ 없음
권리금 회수권	❌ 없음
유익비·이전비	❌ 법적 청구권 없음, ✅ 협의 가능

📌 빠르게 판단하는 요건별 비교표

항목	적용 가능	적용 불가
상임법 적용	카페 등 별도 사업자 등록 수익 공간	예배 목적 공간, 사업자 미등록 교회
권리금 청구	수익 창출, 유동고객 기반 영업시설	종교활동 공간, 헌금 기반 운영
유익비/이전비 보상	임대인과 협의에 따라 가능	강제 청구 불가