경기도형 적금주택, 적금처럼 집 사는 법 : 지분적립형 분양주택

경기도형 적금주택은 매달 적금처럼 지분을 쌓아 최종적으로 소유권을 확보하는 새로운 공공주택 모델이에요. 청년·신혼부부 등 초기 자본이 부족한 계층에게 무리한 대출 없이 내 집 마련 기회를 제공한다는 관점에서 차세대 주거정책의 시험대라 할 수 있어 지분적립형 분양주택의 구조, 장단점, 제도 개선 과제와 실제 시범사업 현황을 상세히 알아보도록 하겠습니다. 

경기도형 적금주택, 적금처럼 집 사는 법 : 지분적립형 분양주택

🏦 경기도, 적금처럼 집 사는 법 : 지분적립형 분양주택 완전정복

최근 몇 년간 집값은 빠르게 오르고, 대출 규제는 점점 엄격해졌습니다. 특히 청년과 신혼부부는 ‘초기 자금’ 부족과 대출 문턱으로 인해 집을 사는 첫걸음부터 좌절을 경험하게 됩니다. 이런 상황에서 경기도가 제안한 지분적립형 분양주택, 즉 적금주택은 기존 ‘분양’과 ‘임대’의 한계를 넘는 새로운 대안으로 주목받고 있어요.

👉 왜 ‘적금처럼 집 사는 법’이 필요한가?

적금주택은 ‘분양가를 한 번에 내지 않고, 매달 일정 금액을 납입하여 주택 지분을 적립해 최종적으로 100% 소유권을 확보하는 방식’을 말해요. 

📌1. 경기도형 적금주택의 구조와 운영 방식

경기도형 적금주택은 입주자가 초기 분양가를 한 번에 내지 않고, 일정 기간(통상 20~30년)에 걸쳐 월납·연납 형태로 지분을 적립합하는 것을 말해요. 납입 금액은 분양가와 설계에 따라 달라지며, 납부 기간이 끝나면 해당 입주자는 주택의 100% 지분을 보유하게 되어 완전한 소유권이 이전되는 구조예요. 

• 거주의무: 최소 5년
• 전매제한: 10년
• 납입기간: 20~30년(정책 설계상 가변)
• 지분 전환: 매회 납입 시점에 비례해 지분 반영

▶ 2. 실무적 매커니즘 : 지분 적립이 실제로 작동하는 방식

간단한 사례로 A씨가 분양가 5억원, 초기 지분 20%를 취득하는 적금주택에 입주한다고 가정하면, A씨는 초기 1억원을 지불하여 20%의 지분을 확보하고, 이후 매달 일정 금액(예: 100만원)을 납입하면서 소유지분을 늘려가는 거로 20~30년 후에는 지분이 100%가 되어 완전한 소유권을 갖게 되는 거예요.

 

포인트: 월납 금액은 ‘월세가 아닌 자산 적립’이라는 점에서 심리적으로나 경제적으로 큰 차이가 있는데 여기서 매달 내는 돈이 사라지는 비용(월세)이 아니라 장기적으로 자산으로 남는다는 인식의 전환이 핵심이에요.

📍3. 경기도형 적금주택이 주는 이득(청년·신혼부부 관점)

1. 초기 자금 부담 완화: 목돈 마련이 어려운 계층이 진입 장벽을 낮춰 주거시장에 참여할 수 있어요.
2. 대출 의존도 축소: 과도한 주택담보대출 없이 지분을 적립해 나가므로 이자 부담과 금융 리스크를 줄여요.
3. 자산 축적 효과: 매달 납입한 금액이 ‘지분’으로 남아 장기적으로 자산 형성에 기여해요.
4. 거주 안정성: 일정 기간 거주의무와 전매 제한을 통해 실수요자 중심의 시장을 유지합니다.

💡4. 정책적 의미: 주택 패러다임의 전환

적금주택은 토지임대부 주택과 이익공유형 주택의 장점을 결합한 모델로 평가되며 초기 비용은 토지임대부처럼 낮추고, 장기적으로는 지분 확대를 통해 자산 형성을 가능하게 하는 점에서, 대한민국의 공공주택 정책에 새로운 선택지를 추가합니다.

이러한 모델은 중앙정부의 주택 정책 방향(지분적립형·이익공유형 확대)과 맞닿아 있으며, 지방정부 주도로 시범 적용 후 전국 확산 가능성을 타진하는 형태로 진행되는 것이 일반적이에요.

✨ 5. 제도 안착을 위한 핵심 과제

① 입주자 선정 기준 개선 : 청년·신혼부부·영유아 자녀 가구 등 정책 취지에 맞는 계층에게 우선권을 부여해야 하며 이를 위해 공공주택 특별법과 현재 청약 시스템(예: 청약홈)에 적금주택 전용 항목과 가점·우선 배정 규정을 연동합니다.

② 세제 개선 : 지분 변동이 잦은 구조 특성상 기존의 양도·법인세 과세 체계는 사업성을 저해할 수 있으며 국세·지방세 측면에서 법인 지분 매각 시의 반복 과세 문제와 GH(경기도시공사) 보유 시 재산세 부담 완화 등을 정부에 건의할 필요가 있어요.

③금융상품 설계 : 현재 은행권은 지분 취득 형태를 담보로 인정하지 않는 경우가 많아, 초기 자금 마련을 위한 전용 금융상품이 필요하고 경기도는 금융위·시중은행과 협력해 적금주택 전용 대출상품과 상환 유예·상환 유연화 옵션을 개발해야 합니다.

🏚️6. 추진 현황: 수원 광교 A17 시범사업

경기도는 수원 광교 A17블록에서 240세대 규모의 시범사업을 추진 중으로 2026년 착공, 2028년 준공을 목표로 하고 있으며, 민간사업자 공모와 선정 절차를 통해 민·관 협력 방식으로 사업을 진행하고. 이 프로젝트는 향후 확대·보급 여부를 가늠하는 중요한 실험무대가 될 것입니다.

✅ 7. 해외 사례와의 비교

영국의 'shared ownership' 제도나 싱가포르의 HDB 모델과 비교할 때, 경기도형 적금주택은 다음과 같은 특징이 있다고 해요:

• 영국 shared ownership: 초기에 일정 지분을 구입하고, 이후 추가 지분을 확대(buying more).
• 싱가포르 HDB: 국가가 토지를 소유하고 주택을 합리적 가격으로 공급(토지·주택의 분리 모델).
• 경기도 모델은 위 두 방식을 결합하여 초기 부담 완화와 장기적 자산 축적을 동시에 추구하는 방식이라고 해요. 

➡️ 8. 장단점 심층 분석

① 장점

• 실수요자 접근성 개선: 초기 진입 장벽을 낮춰 실수요자의 주택 구입을 촉진.
• 금융 리스크 축소: 이자 부담을 줄여 가계 재무 건전성에 기여.
• 주거 안정성: 장기 거주 유도와 전매 제한으로 안정적인 커뮤니티 형성 가능.

②  단점·리스크

• 세제·회계 문제: 지분 매각마다 발생하는 과세로 사업성이 흔들릴 수 있어요.
• 금융 접근성: 담보 인정의 한계로 초기 자금 마련이 어려울 수 있어요.
• 유연성 문제: 전매 제한과 거주의무로 인해 유동성 희생이 불가피.

👨‍👩‍👧 9. 주민 반응과 사회적 효과

경기도 조사가 보여준 높은 정책 호응(94% 긍정 응답)은 현재 주거 불안 심리가 얼마나 크고, 실질적 대안에 대한 수요가 얼마나 확실한지를 보여주는데 특히 청년층과 신혼부부는 ‘월세 → 지분 적립’의 전환이 가져올 정신적 안정감과 미래 설계 가능성에 높은 가치를 부여합니다.

💥10. 분쟁·관리 이슈 : 운영 측면에서 고려사항

지분구조의 반복적 거래·양도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁(지분평가·지분양도·관리비 분담 등)에 대비해 명확한 운영 매뉴얼과 중재 절차가 필요하며 또한 장기 계약 특성상 입주자 보호장치와 함께 사업자 책임 범위를 법제화할 필요가 있어요.

📌11. 시사점: 장기적 파급효과

적금주택의 효과는 단지 개별 가구의 자산 형성에 그치지 않으며 장기적으로는 주택시장 수요 패턴 변화, 주택 금융상품 혁신(지분담보대출 등), 그리고 세제·회계 규칙의 재정비를 촉진할 수 있습니다. 또한 사회적 불평등 완화와 세대 간 자산 재분배 측면에서 긍정적 함의를 기대할 수 있어요.

💡12. 실무 체크리스트(예비 입주자용)

1. 신청자격(무주택 여부·소득 기준 등) 확인
2. 초기 취득 지분과 월납 금액 시뮬레이션 수행
3. 거주의무·전매제한 조건 확인
4. 세제·재산세 부담 시나리오 검토
5. 지분 전환·양도 시점의 절차와 수수료 확인

✔️13. ‘평생 전세난민’에서 벗어나는 길

경기도형 적금주택은 단지 한 채의 주택을 공급하는 정책을 넘어, 청년 세대와 신혼부부가 장기적으로 자산을 형성할 수 있는 제도적 출발점으로 세제·금융 지원과 함께 제도가 보완된다면, 한국 주거정책의 패러다임 전환을 이끄는 혁신 모델로 자리매김할 수 있습니다.