가계약금 vs 계약금 : 법적 차이와 효력 무엇이 다를까?

가계약금 vs 계약금 차이는 무엇일까? 부동산 거래 현장에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 ‘가계약금 반환 문제’라 할 것이에요. 매수자나 임차인이 집을 구하면서 먼저 일부 금액을 송금한 뒤 본계약 체결을 미루거나 포기하는 경우, 또는 매도인이 마음을 바꿔 계약을 파기하려는 경우가 대표적이에요.

 

이때 지급한 돈이 ‘가계약금’인지 ‘계약금’인지, 또 어떤 효력이 있는지가 쟁점이 됩니다. 두 제도의 성격을 정확히 이해하지 못하면 불필요한 손해와 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

가계약금 vs 계약금 : 법적 차이와 효력

💰 가계약금 vs 계약금 : 법적 차이와 효력

💵 1. 가계약금의 법적 성격과 효력

💸① 가계약금 법적 성격

가계약금은 본계약 체결 전에 거래 의사 확인을 위해 임시로 지급하는 금전으로, 보통 부동산 매매나 전·월세 계약에서 매수자(임차인)가 매도자(임대인)에게 먼저 일부 금액을 보내 “거래 의사가 있다”는 표시로 활용되는 돈을 말해요.

• 계약서 작성 전 단계에서 주로 활용됨
• 구두 약정, 문자, 카카오톡 대화, 간단한 메모 등 비공식적인 방식으로 이루어짐
• 정식 계약서가 없기 때문에 법적 효력은 제한적

📜② 가계약금 효력

가계약금은 원칙적으로 본계약 체결 전이므로, 민법 제565조(계약금 해제 규정)이 적용되지 않아요. 따라서 다음과 같은 특징을 갖게 됩니다.

• 임시·예비적 성격
  계약 성사 가능성을 열어 두는 ‘증거금’일 뿐, 강한 법적 구속력이 없음.
• 본계약 체결 시 전환
  본계약이 성립되면 가계약금은 계약금의 일부로 산입됨.
• 본계약 미체결 시 반환 원칙
  본계약이 무산되면, 원칙적으로 가계약금은 반환 대상.
• 예외: 특약 존재 시
  “가계약 해제 시 반환하지 않는다”라는 문구가 문자, 메모 등으로라도 합의되었다면 법원은 이를 효력 있는 약정으로 인정할 수 있음.(가계약금 반환 의무 없음)

🎓③ 판례 경향

대법원과 하급심은 일관되게 본계약 체결 전 가계약금은 반환이 원칙이라는 입장을 취합니다. 그러나 중요한 것은 “계약의 주요사항”에 대한 합의 여부입니다.

• 주요사항 합의 있음 → 사실상 본계약 성립으로 보고, 가계약금에 계약금 효력 부여
• 주요사항 합의 없음 → 단순한 예비적 지급으로 보고, 반환 인정

가계약금 반환 받을 수 있나? 조건 사례 반환 기준 핵심 포인트 !!

주택 임대차 신고제 : 전세 계약 신고 안하면 과태료가 100만 원 이라고?

📖2. 계약금의 법적 성격과 효력

계약금은 본계약 체결과 동시에 지급되는 금액으로, 거래의 성립과 신뢰를 담보하는 중요한 금전을 뜻해요.

• 본계약서 작성과 함께 지급
• 매수인과 매도인 모두에게 강력한 구속력 부여

📚① 계약금 법적 효력

계약금은 단순한 증거금이 아니라 해약금·위약금 기능을 갖습니다.

• 계약 이행 보증
  매수인이 돈을 걸고 거래 의지를 확정적으로 표시하는 것.
• 해약금 성격(민법 제565조)
  매수인이 파기 원하면 계약금 포기; 매도인이 파기 원하면 계약금의 배액을 배상.
• 위약금으로의 약정 가능
  쌍방이 계약금 전액을 위약금으로 명시하면, 실제 손해액과 관계없이 계약금액이 곧 손해배상액으로 확정됨.
• 반환 불가 원칙
  일단 본계약이 체결되면 계약금은 반환되지 않고, 계약 해제 시 위 규정이 적용됨.

💰3. 가계약금과 계약금의 비교

구분	가계약금	계약금
지급 시기	본계약 체결 전, 예비적 지급	본계약 체결과 동시에 지급
법적 성격	임시적·증거금적 성격, 반환 가능성 높음	확정적 해약금·위약금 기능, 반환 불가
적용 법조	계약자유의 원칙, 개별 합의에 따름	민법 제565조 계약금 해제 규정 적용
분쟁 시 반환 여부	반환이 원칙, 주요사항 합의 없으면 반환 인정	계약위반 시 매수인 계약금 포기, 매도인 배액 배상
구속력	약함(반환 가능성 높음)	매우 강함(해제, 배액배상 규정 적용)

🚨4. 실무상 혼동과 분쟁 사례

실제 현장에서는 가계약금과 계약금이 명확히 구별되지 않아 분쟁이 자주 발생하곤 해요.

• 가계약금을 계약금으로 오인
  문자로 “가계약 500만 원 입금했습니다”라고 송금했는데, 추후 매도인이 이를 계약금으로 주장하며 반환을 거부하는 사례
• 주요사항 합의 여부 논란
  매매대금, 잔금일, 중도금 여부 등 본질적 사항이 합의되었는지 모호할 경우 법원 판단이 엇갈려요. 
• 특약 여부
  “가계약 해제 시 반환하지 않는다”는 합의가 명확하면 가계약금이라도 돌려받기 어려움.

💡5. 예방을 위한 실무상 유의점

• 지급 시 명확히 구분
  송금 내역에 ‘가계약금’인지 ‘계약금’인지 반드시 표기
• 주요사항 서면화
  매매 목적물, 거래금액, 지급 일정, 해제 조건 등을 간단히라도 문서로 남길 것
• 특약 기재
  가계약 해제 시 반환 여부를 사전에 합의
• 본계약 전 송금 최소화
  가능하면 가계약금 지급 자체를 피하고, 계약서와 동시에 지급하는 것이 안전

※ 6. 결론

가계약금과 계약금은 비슷해 보이지만, 법적 구속력과 효력 면에서 본질적으로 다릅니다.

• 가계약금: 본계약 이전의 임시적 증거금, 반환 가능성이 크며, 특약이 없으면 돌려받을 수 있음.
• 계약금: 본계약 성립과 동시에 지급되는 확정적 금액으로, 해약금·위약금의 효력이 인정되어 반환되지 않음.

따라서 거래 당사자들은 ‘가계약금은 언제든 되돌릴 수 있다’는 특성과 ‘계약금은 강력한 해제·보증 기능을 가진다’는 차이를 명확히 인식해야 하며 특히 문서화와 특약 기재를 통해 애매모호한 부분을 줄여야 분쟁을 예방할 수 있어요.