전세사기특별법 제정, 피해자들이 바꾼 법, 33% 최소보장제의 기적!!

2026년 4월 23일, 국회 본회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 개정안이 통과되었지만 한시법으로 일몰 이후에도 새로운 피해자에게 길이 열려 있어야 합니다.

2023년 5월 전세사기특별법 제정 이후 약 3년 만에, 다수의 전세사기 피해자들이 실제로 적용받을 수 있는 보다 실질적인 피해 구제 장치가 처음으로 마련되었다는 평가가 나오고 있습니다.

 

전세사기특별법 제정, 피해자들이 바꾼 법, 33% 최소보장제의 기적!!

🏠 전세사기특별법 제정

🚨1. 피해자들이 바꾼 법 – 전세사기특별법 개정과 ‘최소보장제’

🧩 개정의 핵심: ‘최소보장제’ 도입

피해자가 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 재정으로 지원하는 제도가 도입되었습니다. 여기서 ‘돌려받은 금액’에는 경·공매 차익, 임차보증금 반환채권 회수액 등을 모두 합산한 금액이 포함됩니다.

 

즉, 경매·공매를 모두 겪고 난 뒤에도 임차인이 보증금의 3분의 1조차 회수하지 못할 경우, 국가가 그 최저선을 3분의 1까지 끌어올려 주는 구조입니다.

💰 신탁사기 등 ‘무권계약 피해자’ 선지원(선지급·후정산)

신탁사기 등 소유권이 불분명한 상태에서 이루어진 ‘무권계약’ 피해자의 경우, 복잡한 경·공매 절차를 모두 마칠 때까지 기다리게 하는 대신 일정 금액을 먼저 지급하고, 사후에 정산하는 ‘선지급·후정산’ 방식이 도입되었습니다.

 

이를 통해 가장 취약한 유형의 피해자들이 장기간 불확실성 속에 방치되지 않도록 최소한의 안전망을 제공하려는 취지가 반영되었습니다.

🏢 피해주택 매입·관리 절차 개선

한국토지주택공사(LH)가 피해주택을 매입해 임대하거나 경·공매 차익을 활용해 지원하는 기존 방식은 절차가 길고, 지원 사각지대가 많다는 지적을 받아 왔습니다.

 

개정안에는 피해주택 매입 절차를 간소화하고, 지자체 관리 권한을 강화하는 내용도 함께 포함되었습니다.

그동안 제도는 있었지만 속도와 범위 측면에서 현실을 따라가지 못했다는 비판을 보완하려는 시도라고 볼 수 있습니다.

🧱 2. “혼자 울던 세입자들” – 피해자들이 만든 변화

이러한 법 개정의 배경에는 전국 전세사기 피해자들의 지속적인 조직 활동과 목소리가 있었습니다.

🧑‍🤝‍🧑 거리로 나온 세입자들

사건 초기, 많은 피해자들은 각자의 방 안에서 혼자 눈물을 삼키는 상황이었습니다. 그러나 곧 서로를 찾아 나섰고, 온라인과 오프라인을 통해 연결되며 하나의 목소리를 내기 시작했습니다.

🏦  동작구 아트하우스 전세사기 피해대책위원회

• 누군가는 등기부등본을 분석하고
• 누군가는 엑셀로 피해 현황을 정리하며
• 또 다른 이는 언론 앞에 서서 피해 상황을 증언했습니다.

법원 앞 기자회견, 국회의원 면담, 특별법 개정 촉구 활동 등을 반복하며, “살기 위해 나선 것”이라는 심정으로 움직였다고 합니다. 그 결과가 바로 이번 ‘최소보장제’ 도입이며, 피해자 인정 범위 확대 등 후속 개정 논의로 이어지고 있습니다.

📜 3. “정부 제도권 안에서 계약했는데…” – 왜 사회적 재난인가

💡 “예방에 최선을 다했다고 믿었다” A 씨는 전세사기가 두려웠지만, 현실적인 선택지는 많지 않았습니다.

• 월세는 너무 비쌌고
• 공공임대주택은 빈집이 없었기 때문입니다.

그래서 할 수 있는 예방 조치를 모두 활용 합니다.

• 전세사기 피해방지 앱으로 해당 주택을 ‘스캔’했고 ‘안전’ 판정을 받음
• 자격증이 있는 공인중개사를 통해 정식 거래 진행
• 정부 보증이 붙은 전세대출(중기청)까지 받아 은행 심사도 통과
• 유튜브 등에서 전세사기 예방용 특약 조항을 찾아 직접 공인중개사에게 요구

특히 “중기청 전세대출이 승인될 정도면 어느 정도 검증된 집이라고 생각했다”라고 털어놓았습니다.

🧮 숨겨져 있던 수치들 : 근저당권과 선순위 보증금 

기존 채무가 건물 가치보다 훨씬 많았고, 경·공매가 진행된다 하더라도 후순위 세입자들이 돌려받을 수 있는 금액은 거의 없다는 사실이 드러났습니다.

🧨 “왜 사적 계약을 세금으로 메우냐”는 반대에 대한 답

전세사기 피해 지원에 대해, 일부에서는 “전세 계약은 사적 거래인데 왜 세금으로 보전해 주느냐”는 비판도 제기됩니다.

• “정부가 만들어 놓은 제도권과 안전망 안에서, 절차를 모두 지켜 계약했을 뿐입니다.”
• “전세대출이 실행될 때 건물의 위험성이나 권리관계에 대한 심사와 사후 모니터링이 제대로 이뤄졌다면, 청년 피해가 이렇게까지 커지지는 않았을 것입니다.”

즉, 단순한 사적 거래를 넘어서, 국가가 설계한 금융·주거 제도 안에서 발생한 구조적 피해라는 점에서 ‘사회적 재난’에 가깝다는 인식이 강합니다. 보증금의 절반만이라도 회수할 수 있게 해달라고 요구한 이유가 여기에 있습니다.

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🧮 4. ‘최소보장’의 의미와 한계 – 3분의 1 vs 절반

📉 요구는 2분의 1, 결과는 3분의 1

피해자들은 애초에 보증금의 2분의 1(50%) 수준을 ‘최소 회복선’으로 요구해 왔습니다. 그러나 최종 전세사기특별법 제정안에 담긴 최소보장제의 기준은 보증금의 3분의 1(약 33%)로 결정되었습니다. 피해액이 1억 일 경우 금액은 약 3000만원 수준으로 예상됩니다. 이는. .

• “최우선변제금조차 건지지 못하는 분들에게는 다시 살아갈 수 있는 출발선이 생겼다는 점에서 의미가 있습니다.”
• “하지만 보증금은 단순한 돈이 아니라 ‘집’과 같은 것인데, 30% 수준의 지원만으로 잃어버린 삶을 온전히 되찾기에는 여전히 부족합니다.”

⚖️ 파산 시 채권 보호·우선변제의 한계

피해자들은 임대인 파산 시 임차인 보증금 채권을 보다 두텁게 보호해 달라는 안을 강하게 요구해 왔습니다.

전세사기특별법 제정안에는 임대인이 파산하더라도 전세사기 피해자의 보증금 중 우선변제권이 인정되는 범위는 파산으로 책임이 면제되지 않도록 하는 내용이 포함되었습니다.

• “최근 신축 빌라 전세사기는 처음부터 은행 근저당을 최대한 설정해 두고, 그 위에 세입자 보증금을 받아낸 뒤 파산하는 구조가 많습니다.”
• “이미 선순위 근저당이 가득 설정된 상태라면, 우선변제권의 범위만으로는 실제로 회수되는 금액이 크지 않습니다.”

즉, 제도가 개선되었음에도, 선순위 채권 구조 자체가 ‘설계된 전세사기’에 악용되는 현실까지 완전히 막아내기에는 아직 부족하다는 뜻입니다.

⏳ 5. 아직 멈춰 있는 일상, 그리고 ‘일몰 이후’를 향한 마지막 한마디

전세사기 피해자의 시간은 여전히 온전히 회복되지 않았습니다.

• 집주인 파산 절차
• 경매 진행 상황
• 형사 고소 사건 모두 현재 진행형입니다.

“지금 상황이 어떤 상태인지, 피해규모를 어떻게 파악해야 하는지, 앞으로 무엇을 해야 하는지” 어느 것 하나 제대로 알려주는 곳이 없었습니다. 결국 피해자들 스스로가 서로를 찾아 나섰고, 그 결과로 ‘최소보장제’라는 작은 안전망을 만들어냈습니다.

 

“지금은 안전해 보이는 집들도 시간이 지나면 언제든지 전세사기 문제가 터질 수 있습니다. 전세사기 피해자는 앞으로도 계속 나올 겁니다. 그런데 특별법이 사라지면, 다시 아무 방법도 없이 남게 됩니다.” 전세사기특별법 제정은 한시법으로, 일몰 시점과 연장 여부가 계속 논의되고 있습니다.

 

현재 논의되고 있는 연장·보완이 현실화된다면 일정 부분 공백을 줄일 수 있겠지만, “일몰 이후에도 새로운 피해자에게 길이 열려 있어야 한다”는 그의 요구는 여전히 남아 있습니다.

 

(경향신문 “보증금은 돈 아니라 집” 법 한계를 넘은 피해자들…전세사기 특별법 개정안 통과 2026.04.24 자료 참조)