부동산 폭락장에서 피해야 할 아파트vs가격 방어력 노후 구축 아파트

전문가들이 시장 상황에서 보는 부동산 폭락장은 금리 인상, 수요 급감, 경기 침체, 정책 변화, 공급 과잉 등 여러 요인이 복합적으로 작용해 시장이 위축되면서 발생한다고 해요. 6.27 대책처럼 정부가 주담대 6억원 한도 제한과 실거주 의무  등 정책이 급격히 변화한다면 폭락장을 걱정 할 수도 있는데, 그 때를 대비해 폭락장에서 피해야 할 아파트 특징을 알고 신중히 행동한다면 어떻게 될까요? 

부동산 폭락장에서 피해야 할 아파트vs가격 방어력 노후 구축 아파트

부동산 폭락장에서 피해야 할 아파트vs가격 방어력 노후 구축 아파트

📉 부동산 폭락장에서 피해야 할 아파트 특징 6가지

부동산 시장이 하락세로 접어드는 폭락장에서는 매수 타이밍과 물건 선택이 무엇보다 중요해요. 같은 지역이라도 어떤 아파트는 가격 방어를 잘 하지만, 어떤 곳은 단기간에 수천만 원 이상 하락하기도 하는 것으로 피해야 할 아파트를 구분한다 할 수 있어요. 특히 다음과 같은 특징을 가진 아파트는 하락장에서 더 큰 위험을 안고 있으니 주의해야 합니다.

📌 1. 전셋가율이 50% 이하인 아파트

전셋가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 의미하는데 예를 들어, 매매가가 6억 원인데 전세가가 3억 원이라면 전셋가율은 50%입라는 거예요.

전셋가율이 50% 이하라는 것은 전세 수요가 약하고, 매매가가 전세가 대비 지나치게 높은 상태라는 의미예요. 일반적으로 전세가 하락은 매매가 하락의 선행 신호로 작용합니다.

과거에 투자 수요로 인기가 높았던 단지라도 전셋가율이 급격히 떨어지면 하락폭이 커질 수 있기에 매수 시 한번 더 생각하셔야 합니다. 

📌 2. 입주 물량이 많은 지역의 아파트

대규모 단지 입주가 한 번에 몰리거나, 연속적으로 신규 입주가 예정된 지역은 공급 충격을 받을 수 있어요. 특히 2025년~2026년  초까지 대규모 입주가 예정된 지역은 가격 하락 위험이 크답니다.

공급이 많아지면 매매가는 물론 전세 가격도 동반 하락하게 되고, 미분양과 공실 위험도 커지기 때문이에요.

📌 3. 만 2년 미만의 신축 아파트

준공된 지 2년이 채 안 된 아파트는 투자 목적 매도가 많아지는데 이는  2년 미만 보유 시 양도세 부담이 높기 때문에, 매도자는 세금 부담을 피하려고 급매로 내놓을 가능성이 큰데 하락장에서는 이런 급매물이 시세를 더 빠르게 끌어내릴 수 있어요.

📌 4. 90년대 지어진 노후 구축 아파트

90년대 건설된 구축 아파트는 실거주 수요가 적고, 하자 및 관리비 부담이 큽니다. 하락장에서는 투자자들이 먼저 매도에 나서면서 거래가 얼어붙고, 가격 변동폭이 크게 나타납니다.

리모델링이나 재건축 가능성이 있다 하더라도, 규제나 사업성 문제로 장기 지연될 수 있다는 점도 고려사항이에요.

📌 5. 고점 대비 하락폭이 적은 아파트

하락장인데도 시세가 크게 떨어지지 않은 단지는 재건축 기대감이나 희소성 때문에 버티고 있을 수 있어요. 그러나 정책이 바뀌거나 수요 위축이 길어질 경우, 결국 뒤늦게 큰 폭으로 하락하는 경우도 많습니다.

‘아직 안 떨어졌으니 안전하다’는 생각은 금물!!

📌 6. 기타 위험 요소

• 구조가 비효율적인 소형 단지
• 입지가 불리한 외곽 지역
• 거래량이 적어 매도 시 시간이 오래 걸리는 단지

폭락장에서는 전세가율, 입주물량, 건물 연식, 단기 매물, 거래량, 입지를 종합적으로 따져봐야 하며, 위 조건에 해당하는 아파트는 추가 하락 가능성이 높고, 팔고 싶어도 잘 팔리지 않을 수 있어요.

 

전문가들은 하락기일수록 ‘싸다고 덜컥 매수하지 말고’, 위기 상황에 강한 입지와 상품성을 갖춘 아파트를 선별하는 전략이 필요하다고 조언합니다.

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🏙️ 가격 방어력이 높은 노후 구축 아파트의 특징 4가지와 주의점

부동산 시장이 하락세로 접어들면 많은 사람들이 “신축보다 구축이 더 안전하다”는 말을 하곤 하는데 특히 90년대 지어진 노후 구축 아파트 중에서도 가격 방어력이 뛰어난 곳이 분명히 존재합니다. 그렇다면 어떤 조건을 갖춘 구축 아파트가 하락기에도 비교적 안정적인 시세를 유지할까요?

✔️ 1. 입지가 뛰어난 노후 구축

교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역의 구축 아파트는 실수요가 꾸준한데 예를 들면, 강남, 목동, 잠실처럼 학군이 우수하고, 대중교통 접근성이 좋은 지역은 가격 하락폭이 적답니다.

출퇴근 편의성과 교육 환경이 뛰어나면, 연식이 오래되어도 매수 수요가 유지됩니다. 

✔️ 2. 재건축 기대감이 있는 단지

노후 아파트는 재건축이 가능하다는 점에서 개발 프리미엄을 기대할 수 있으며 이미 재건축 안전진단을 통과했거나, 추진 속도가 빠른 단지는 시장에서 긍정적으로 평가됩니다.

장기적으로 가치 상승 가능성이 높아, 하락장에서도 매수 대기 수요가 존재합니다.

✔️ 3. 거래와 호가가 안정적인 단지

시간이 지나면서 입주민과 실수요자의 비중이 높아진 단지는 투자 수요 중심의 신축 단지보다 덜 흔들리는데 투기 수요가 줄고 실거주 위주로 거래가 이뤄지면, 급격한 가격 하락 가능성이 낮아집니다.

✔️ 4. 실거주와 매매 수요가 꾸준한 경우

주변에 신축 공급이 부족하거나, 입지 대비 다양한 평형대와 합리적인 가격을 제공하는 구축은 실거주 수요가 꾸준하고 전세 수요도 안정적으로 유지돼, 전셋가율이 비교적 높은 편이예요.

🚫 주의할 점

입지가 약하거나 재건축 가능성이 불투명한 노후 구축은 오히려 하락장에서 급락 위험이 크기에 “구축이니까 안전하다”는 단순한 판단은 위험합니다.

하락기에도 가격 방어력이 높은 구축은 입지, 주변 개발 이슈, 재건축 가능성, 실거주 수요 등 복합적인 요소가 맞물려 결정됩니다.

이는 신축 아파트에도 동일하게 적용되는 원칙이므로, 건축연도보다 주변 조건과 수요 구조를 꼼꼼히 살펴야 합니다.